ITC KEBON KELAPA ANTARA KEBANGKRUTAN FUNGSIONAL,STATUS KEPEMILIKAN,DAN TANGGUNG JAWAB PEMERINTAH KOTA BANDUNG
SIARAN PERS EKSKLUSIF
-KAJIAN KEBIKAKAN PUBLIK
NO.03/SP – KPPC /V/2026
ANALISASIBERNEWS.COM
Bandung,26 Mei 2026
1. Konteks Masalah
ITC Kebon Kelapa ,pusat perdagangan 4 lantai di persimpangan Jl.Mohamad Toha – Jl. Pungkur yang diresmikan 2002 ,sempat mengalami functional bankruptcy 2023 – 2024.
Indikasi : lantai 3-4 kosong ditinggal pedagang , transaksi mati,dan muncul kebijakan insentif berupa penggratisan kios untuk menarik tenant kembali.
Fenomena ini menimbulkan 3 pertanyaan kebijakan publik:
1.Siapa pemegang kuasa hukum dan pengelola ITC saat ini?
2.Sejauh mana Pemerintah Kota Bandung sebagai pemenang kewenangan atas aset komersial di ruang kota?
3.Apa implikasi hukum dari penggratisan jlkios terhadap status Hak Guna Bangunan dan perjanjian BOT /BSG ?
2.Fakta dan Evidence
1. Status Organisasi Pengelola
Pengelola yang aktif bersuara publik adalah P3SRS P2K – Perhimpunan Pemilik Penghuni Satuan Rumah Susun Pusat Perbelanjaan kebon kelapa .
Ketua saat ini Ahmad Kustrdy.P3SRS dibentuk berdasarkan UU No. 20/2011 tentang Rumah Susun, yang berganti unit kios sudah berstatus Hak Milik Satuan Rumah Susun {HMSRS } atau masih dalam status sewa .
2.Inyervensi Pihak Eksternal
Program revitalisasi didorong oleh tokoh eksternal seperti Jack Febrian Rusdi { pakar IT} dan Dr. Eddy RS { pemilik kios } Ini menunjukkan lemahnya kapasitas manajemen inti dan ketergantungan pada aktor Non- struktural.
3.Upaya Revitalisasi
Bazar Kuliner Minang Feb.2024 dan atraksi Barongsai Imlek 20#4 berhasil menghidupkan kembali transaksi.Namun ini bersifat event- based , belum menjaminkenerlanjutan model bisnis.
3.Analisis Hukum dan Kesenangan Pemkot Bandung
1.Status Aset
ITC dibagun diatas lahan uang yang umumnya berstatus HGB atas nama Pemkot atau BUMD , dengan skema BOT /BSG 20- 30 tahun.
Jika kontrak habis atau pengelola wanprestasi, aset kembali ke evPemkot .Sampai saat ini tidak ada rilis resmi Pemkot yang menamyatakan pengambilalihan , sehingga de facto pengelola masih P3SRS dan investor lama.
2.Kewajiban
Pengawas
Pasal 5 UU No. #3/ 2014 tentang pemerintahan Daerah memberi kesenangan Pemkot dalam pengawasan pusat perbelanjaan terkait ketertiban ,keselamatan, dan kontribusi PAD.Jika ITC dibiarkan” bangkrut fungsional ” ,Pemkot bisa dinilai lalai dalam fungsi regulatory oversight.
3. Risiko Hukum Penggratisan Kios
Pengeratisan kios tanpa amendemen perjanjian sewa / BOT berpotensi menimbulkan sengketa perdata antara pengelola dan investor awal.Dari sisibpajak,Pemkot juga perlu memastikan tidak ada pengurangan BPHTB dan PBB yang merugikan PAD.
4.Argumentasi Kebijakan
Argumen 1.ITC adalah Aset Strategis Kota, Bukan Private Murni
Lokasi di koridor Kl.Mohamad Toha menjadikan ITC bagian dari sistem ekonomi informal – formal Bandung. Kegagalannya berdampak pada penurunan PAD, kemacetan akibat pedagang pindah ke trotoar,dan citra kota.
Argumen 2: Kegagalan Ini Akibat Tata Kelola ,Bukan Pasar
Data 2024 menunjukkan mal modern di Bandung tetap tumbuh .ITC gagal karena manajemen tidak adaptif ,minim digitaliasasi ,dan konflik internal pemilik – penghuni .Ini ranah Corporate governance, bukan kegagalan permintaan pasar.
Argumen 3: Peran Pemkot Harus Naik Level dari Pasif ke Aktif
Pemkot tidak hanya tidak bisa hanya jadi penonton .Opsi :
.Audit kontrak BOT /BSG dan kondisi keuangan P3 SRS .
. Fasilitas pembentukan turnaround management professional.
. Jika wanprestasi,aktifkan klausul pengbilalihan untukdilelang ulang dengan skema KPBU { Kerja Sama Pemerintah Badan Usaha }
1. Transparansi Publik :
Pemkot wajib buka data kontrak ITC ,status HGB ,dan laporan keuangan pengelola ke publik via PPID .
2.Audit Independen:
Audit forensik oleh BPKP atau BPK terhadap aliran dana dan status kepemilikan kios .
3.Monitoring Sengketa :
Hentikan penggusuran atau sengketa internal selama 6 bulan
Untuk memberi ruang restrukturisasi .
4.Skema Revitalisasi KPB : Libatkan investor baru dengan skema KPBU, dengan syarat 30% ruang untuk UMKM lokal.
6.Penutup
ITC kebon Kelapa bukan sekedar malndepi .Ia adalah cerminan kegagalan tata kelola aset publikyang diswastakan tanpa mekanisme exit strategy yang jelas.
Jika Pemkot Bandung tidak segera hadir, ITC akan menjadi monumen stranded asset di jantung kota.
Pertanyaan Kuncinya:
Apakah Pemkot akan menunggu ITC mati total, atau mengambil alih kendali untuknmenyelamatkan fungsi ekonominya ?
Pegamat Kebijakan Publik dan Politik
Dewan Penasehat media analisa
R. WEMPY SYAMKARYA,S.H.M.H.
Dewan penasehat AnalisaSiberNews
Pos terkait
Tidak ada komentar