RILIS AKADEMIS
EKSKLUSIF: KASUS PASAR CIROYOM
No. 007 / Rilis – Agraria –
Ciroyom /X/2026
ANALISASIBERNEWS.COM
*Forum Kajian Kebijakan Publik ,Hukum Agraria & BUMD*”
I.PENDAHULUAN
Peristiwa penyegelan 243 kios pedagang Pasar Ciroyom pada Jumat ,2 Oktober 2026 oleh Perumda Pasar Juara ( Direktur utama Pradana Aditya Wicaksana) atas instruksi Wali Kota Bandung Muhamad Farhan,dengan dalih pedagang membayar sewa kepada pihak lain ,telah menimbulkan gejolak sosial.
Wakil ketua DPRD Jawa Barat, Ono Surono ,bahkan meminta moratorium revitalisasi karena adanya indikasi jual beli ganda satu kios ke epada dua pihak dan status hak lahan yang masih digugat pihak ketiga.
Rilis ini tidak membahas aspek sewa- – menyewa kios (hilir) ,melainkan mengurai akar masalah ( hulu):
*Legalitas kepemilikan tanah Pasar Ciroyom*.
II.*FAKTA HUKUM ( LEGAL FACTS*)
1. Objek Sengketa : Lahan Pasar Ciroyom ,kota Bandung,diatasnya berdiriberdiri 243 kios aktif .
2. Klaim Pemkot :
3. Pemerintah Kota Bandung mengklam telah memiliki sertifikat atas lahan tersebut yang terdaftar di Kantor Pertanahan Kota Bandung (BPN) .
4. Klaim Tandingan : Muncul gugatan daribpihak yang mengaku ahli waris pemilik asal lahan dengan bukti kepemilikan adat ( Leter C/ Gotik / verponding ) yang menyatakan belum pernah terjadi pelepasan hak dan ganti rugi yang sah.
5. Tindakan faktual :
Penyegelan kios dan pemungutan biaya revitalisasi Rp 12 juta – Rp 35 Juta per meter persegi ( estimasi Rp 175 juta untuk 5 meter ) dengan jatuh tempo lunas Desember 2026.
III.*EVIDEN DAN ARGUMENTASI HUKUM AGRARIA*
*EVIDEN 1: ASAS SERTIFIKAT BUKAN BUKTI MUTLAK*.
Pemahaman publik yang keliru bahwa sertifikat dari BPN adalah kebenaran mutlak harus diluruskan .
Argumentasi: Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA No.5 Tahun 1960 jo Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menegaskan sistem publikasi negatif bertendensi positif di Indonesia.Artinya : *Sertifikat adalah alat bukti yang KUAT, bukan alat bukti MUTLAK*”
Sertifikat dapat dibatalkan jika terbukti ada cacat administratif,cacat yuridis ,atau penerbitannya melanggar prosedur.
.Yuridpridensi Mahkamah Agung No.5 / Yur/ 2018 mempertegas bahwa pengadilan berwenang membatalkan sertifikat jika atas hak tidak sah .
EVIDEN 2: ASAS NEMO PLUS JURIS DAN CACAT YURUDIS BATAL DEMI HUKUM”.
*Argumentasi: Dalam hukum perdata dan agraria berlaku asas Nemo Plus Juris Ad Alium Transferre Potest Quam Ipse Habet
-Seseorang tidak dapat mengalihkan hak
melebihi apa yang ia miliki.
Jika lahan Pasar Ciroyom yang diklaim Pemkot berasal dari tanah adat milik warga yang belum pernah dilakukan proses:.
a) Pelepasan Hak ( Pasal 34 PP Nom 18 Tahun 2021 ),
b. Pencabutan Hak dengan ganti rugi layak ( UU No. 2 Tahun 2012,
c.) atau jual beli di hadapan PPAT,
Maka perolehan tanah oleh Pemkot adalah tidak sah.
Akibat hukumnya adalah *Batal Demi Hukum (:Nieti Van Recht swege*). Sertifikat yang lahir dari perbuatan hukum yang batal demi hukum , dengan sendirinya batal.
Klaim ahli waris yang memiliki Leter C/ Girik/ kikitir yang belum pernah dihapus dari Buka C Desa, memiliki ku edudikan hukum yang sangat kuat sebagai bukti kepemilikan
awal ( alas hak)
EVIDEN 3: INDIKASI
PERBUATAN MELAWAN HUKUM DAN PIDANA DI ATAS TANAH SENGKETA.
*Argumentasi*: Ketika status tanah masih sengketa ( ada gugatan ahli waris), maka :
1.*Secara Perdata*:
Pemkot / Perumda tidak memiliki hak untuk menarik sewa ,menjual ,atau menyewakan kembali kios.Penarikan sewa di tanah tanah sengketa dapat digugat sebagai perbuatan Melawan Hukum (PMH)
Pasal 1365 KUHP Perdata .
2.*Secara Pidana*: Temuan Ono Surono bhawacsatu kios dijual ke dua pihak berbeda dengan uang muka yang sudah dibayar pegadang,memenuhi unsur *Pasal 372 KUHP + Penggelapan*),dan *Pasal 378 KUHP ( Penipuan*)*serta Pasal 385 KUHP ( Stellionat – Penyerobotan tanah ) jual beli tanah yang masih sengketa*).
3.*Secara Administrasi:*
Pemyegelanb243 kios tanpa terlebih dahulu menyelesaikan status alas hak tanah adalah tindakan administratif yang cacat prosedur dan bertentangan dengan Asas – asas Umum
Pemerintahan yang Baik( AUPB )- Pasal 10 UU No.30 Tahun 2014 tentang Administrasi Pemerintahan.
IV. ALUR HUKUM
PENYELESAIAN ( LEGAL REMEDY)
Untuk menguji pemikiran bahwa jika ada ahli waris otomatis batal demi hukum ,maka alur hukumnya adalah :
*Tahap 1: Penelusuran Alas Hak ( Audit Agraria*)
Ahli waris wajib melakukan pengecekan Warkah di BPN Kota Bandung.Apa dasar penerbitan sertifikat Pemkot? Apakah ada Surat Pelepasan Hak dari pemilik asal ? Jika tidak ada, itu bukti awal cacat.
*Tahap 2: Gugatan di PTUN + Sengketa Administrasi)*
Ahli waris mengajukangugatan Pembatalan Sertifikat ke Pl*PengadilanTata Usaha Negara( PTUN ) Bandung.
Dasar *Pasal 77 UU No. 30/2013 jo Perma No. 6 Tahun 2018*.Tenggat waktu 90 hari sejak mengetahui adanya sertifikat.Ini untuk menguji cacat administratif penerbitan sertifikat.
*Tahap 3: Gugatan Perdata Kepemilikan ( Sengketa Keperdataan*)
Bersamaan, ajukan gugatan kepemilikan ke *Pengadilan Negeri Bandung*, untuk menguji siapa pemiliksah secara perdata berdasarkan bukti letter C , silsilah waris, dan riwayat tanah.
*Tahap 4: Permohonan Status Quo*
Dalam kedua gugatan tersebut ,mohon kepada Majelis Hakim untuk menetapkan Status Quote – melarangvPemkot/ Perumda melakukan penyegelan , penggusuran , atau pungutan biaya revitalisasi sampai ada putusan berkekuatan hukum tetap( Inkracht) .Ini melindungib243 pedagang dari tindakan sewenang wenangv.
V.KESIMPULAN AKADEMIS
1.Penyegelan 243 kios Pasar Ciroyom adalah penyelesaian di hilir yang tidak aja menyelesaikan masalah di hulu
2.Kliam Pemkot telah bersertifikat di BPN tidak dapat dijadikan justifikasi mutlak untuk melakukan penertiban selama masih ada sengketa ahli waris yang belum diselesaikan
3′.Jika terbukti tanah belum dilepas secara sah oleh pemilik asal, maka sertifikat Pemkot berpotensi Batal Demi Hukum, dan segala pungutan di atasnya menjadi tidak sah
4.Dugaan jual beli ganda satu kios kepada dua pihak adalah indikasi pidanayang harus diusut Polres ,bukan diselesaikan dengan menyegel pedagang korban .
VI. REKOMENDASI
KEBIJAKAN PUBLIK
1.*Wali Kota Bandung*, agar memerintahkan moratorium penyegelan danrevitalisasi sampai audit agraria selesai .
2.*Perumda Pasar Juta*, agar membuka secara transparan Warkah dan alas hak perolehan tanah Ciroyom kepada publik dan DPRD.
3.*BPN Kota Bandung*,
agar tidak menutup diri dan memberikan akses informasi pertanahan SESUAI UU Keterbukaan Informasi Publik
4.*Pedagang*, agar bersatu membentuk Paguyuban tidak terlalu interpensi Perumda dan menempuh jalur hukum PTUN & aperdata , bukan anarkis.
*Bandung , Oktober 2026*
*Tim Kajian Kebijakan Publik , Hukum Agraria & BUMD*
*R. WEMPY SYAMKARYA, S.H.M.H.
About the Author
